Plusieurs de mes clients font des investissements immobiliers. Il s’agit d’une forme de diversification très intéressante. Lors des rencontres régulières avec ces clients, j’ai des discussions intéressantes concernant l’utilisation ou non de l’amortissement au moment de faire les impôts. Lorsque les revenus sont plus élevés que les dépenses il y a un revenu net de location. Au plan fiscal, il est possible d’ajouter ce revenu net à son revenu personnel ou de prendre de l’amortissement sur l’immeuble afin de reporter l’impôt à payer au moment de la vente de l’immeuble.

L’argument principal de ne pas prendre l’amortissement est d’avoir un montant élevé d’impôt à payer au moment de la vente de l’immeuble. En effet, la vente d’un immeuble procure généralement un gain en capital dont 50% est imposable selon les règles actuelles. Également, les personnes qui ont amorti les revenus nets de location devront ajouter ce montant au revenu au moment de la vente de l’immeuble. Néanmoins, dans la majorité des cas, il est préférable d’utiliser l’amortissement…

Il est certain que la personne qui cotise à un REER et qui n’utilise pas l’amortissement est CONTRADICTOIRE dans sa stratégie fiscale. En effet, l’amortissement peut être vu d’une façon similaire à une cotisation REER puisque c’est un report de l’impôt à payer. Il y a tout de même deux différences importantes. Premièrement, il est possible de vendre l’immeuble après l’âge de 71 ans où un REER doit être transformé en FERR. Deuxièmement, l’amortissement devient imposable dans une seule et même année alors qu’il est possible de faire des retraits d’un REER ou d’un FERR sur plusieurs années. Selon sa situation (conjoint, enfants, revenu d’emploi, etc.), l’amortissement ou la contribution REER permet d’avoir un retour d’impôt et/ou de recevoir des crédits d’impôt additionnels dépassant 50%.

Pour ceux qui se disent qu’ils préfèrent payer l’impôt immédiatement plutôt qu’au moment de la vente de l’immeuble parce qu’ils vont avoir plus d’argent dans leurs poches… J’invite ces personnes à faire la stratégie suivante : Utiliser l’amortissement et investir le montant d’impôt économisé dans un CÉLI ou un régime non enregistré si le CÉLI est déjà utilisé à 100%. Cependant, il est important de ne pas laisser « dormir » l’argent dans un placement qui ne rapporte pas au minimum l’équivalent de l’inflation. Au moment de la vente de l’immeuble, ils auront une somme dans le CÉLI supérieure au montant de la récupération d’amortissement à payer.

Voici un ajout possible à la stratégie précédente, en investissant l’argent provenant de l’amortissement, il sera plus facile de faire l’achat d’un autre immeuble plus rapidement. En effet, il est fréquent pour un propriétaire d’un immeuble locatif de vouloir en acheter un autre le plus rapidement possible… POURQUOI NE PAS UTILISER L’ARGENT DU GOUVERNEMENT!!!

Je vous invite à « challenger » les amis, collègues, comptables, etc. qui suggèrent de ne pas utiliser l’amortissement. Je considère qu’il y a très peu de situation où l’amortissement n’est pas pertinent à utiliser… surtout en investissant l’économie d’impôt!!!

Martin Leduc

Symbiose – Gestion et protection du patrimoine