MISE EN CONTEXTE

• Homme de 24 ans qui commence sa carrière comme enseignant. Il n’a pas encore de permanence puisqu’il doit se trouver un nouveau poste à chaque année. Il a un salaire de 42 000$, mais il n’a pas encore accès aux assurances collectives. Il a 7 000$ dans un REER et 3 000$ dans un compte d’épargne pour l’achat de la maison. Il est en mesure d’économiser 500$ mensuellement. Il a un droit de cotisation au REER pour 2017 de 11 465$

• Femme de 22 ans qui est éducatrice en garderie. Elle a un salaire annuel de 32 000$. Elle a des avantages sociaux incluant une assurance vie et invalidité. Elle a 5 000$ dans un REER et 2 000$ dans un compte d’épargne pour l’achat de la maison. Elle est en mesure d’économiser 300$ mensuellement. Elle a un droit de cotisation au REER pour 2017 de 8 325$.

• Ils ont le statut de conjoint de fait.
• Ils veulent des enfants dans 3 à 5 ans.
• Ils n’ont pas de testament.
• Ils veulent acheter une maison en 2019.
• Actuellement, ils paient un loyer de 850$ mensuellement (non chauffé et non éclairé) dont le bail doit être renouvelé le 1er juillet 2018.
• Il a un prêt automobile de 350$, par mois, pour encore 4 ans. Elle vient de terminer son prêt automobile et son véhicule est bon pour encore plusieurs années.
• Ils ont vérifié auprès d’une institution financière et ils ont une pré-qualification pour l’achat d’une maison de 280 000$.

OBJECTIFS DE LA RENCONTRE
Ils viennent me voir afin de préparer l’achat d’une maison en 2019. Ils veulent connaitre les étapes à suivre et ils veulent faire l’achat d’une propriété qui permettra d’être en mesure d’avoir des enfants sans avoir de la difficulté à boucler leur budget.

RISQUES POSSIBLES
• Acheter une maison trop dispendieuse;
• Monsieur devient invalide;
• Décès prématuré;
• Décès sans testament;

SUGGESTIONS
1. Il faut planifier d’acheter une maison pour le 1er juillet 2019, ce qui correspondra à la fin de leur bail en 2019.
2. Il faut ouvrir immédiatement un CÉLI pour chacun d’eux et effectuer un dépôt automatique à chaque mois. Monsieur déposera 500$ et madame 300$ qui représente leur capacité d’épargne. Il faudra transférer l’argent de leur compte d’épargne dans leur CÉLI respectif. Ils ne doivent pas prendre trop de risque avec leur CÉLI afin de ne pas perdre trop de leur capital qui servira à l’achat de la maison.
3. Pour les sommes dans leur REER, ils ne doivent pas prendre trop de risque aussi puisque l’argent sera retiré dans le cadre du programme RAP (régime d’accession à la propriété).
4. Monsieur doit immédiatement souscrire une assurance invalidité afin de maintenir sa capacité de payer le loyer et de continuer à épargner dans le cas d’une invalidité.
5. Au mois de janvier 2019, il faudra effectuer une nouvelle pré-qualification pour un prêt hypothécaire afin de faciliter le processus d’achat d’une maison. Une évaluation finale sera faite pour déterminer le maximum à payer pour la maison en tenant compte des taux d’intérêt à ce moment-là. Ils pourront commencer à chercher une maison, mais s’ils font une offre alors il ne faudra pas que la prise de possession soit avant le 1er juillet 2019 afin d’éviter des pépins avec le RAP.
6. Au mois de février 2019, il faudra transférer le solde de leur CÉLI (monsieur 8 500$ et madame 5 300$) dans leur REER respectif afin de pouvoir effectuer le RAP dans les délais. Également, il y aura un retour d’impôts qui servira à obtenir des liquidités pour l’achat de la maison.
7. Au moment de l’acceptation d’une offre d’achat, ils devront souscrire une assurance vie personnelle selon leur besoin individuel.
8. Au plus tard au moment de la signature devant le notaire, il faudra qu’ils complètent un testament afin d’éviter des complications dans le cas d’un décès prématuré et sans testament.

1 Le taux d’intérêt est estimé en fonction d’une hausse possible d’ici le mois de juillet 2019.
2 Il y a toujours d’autres dépenses discrétionnaires à ajouter, par exemple : peinture, BBQ, pelle, tondeuse, nouveaux meubles, etc.

 

Ce tableau démontre qu’il faut clairement tenir compte de telles dépenses dans le budget au moment de l’achat d’une maison. Dans la situation de ce couple, je ne recommande SURTOUT PAS d’acheter une maison selon le montant obtenu dans la pré-qualification… S’ils font cet achat, ils auront toutes les misères du monde à boucler leur budget et leur situation sera encore pire s’ils ont des enfants dans les prochaines années. Il faudra évaluer à nouveau les données au début de 2019.
Cependant, ils peuvent commencer à planifier pour trouver une maison à un prix qui ne dépasse pas 225 000$.
Dans les prochaines années, leurs salaires augmenteront mais les dépenses aussi (enfants, auto, entretien de la maison, remboursement du RAP, etc.). Alors ils doivent se garder une certaine marge de manœuvre.

LIENS UTILES POUR PRÉPARER L’ACHAT D’UNE PROPRIÉTÉ
• Calculateur de la capacité d’emprunt hypothécaire : https://www.cmhc-schl.gc.ca/fr/co/aclo/aclo_020.cfm
• Calculateur de la prime de la SCHL si la mise de fonds est inférieure à 20% : https://www.cmhc-schl.gc.ca/fr/co/aclo/aclo_023.cfm
• Calculateur du paiement d’un prêt hypothécaire : https://sgpp.net/calculatrices-financieres/

La semaine prochaine, le sujet abordera la différence entre une assurance vie personnelle et une assurance hypothécaire.

Martin Leduc
Symbiose – Gestion et protection du patrimoine